Održavanje zgrada

Stambeni i nestambeni prostor zgrade koja je u suvlasništvu više stanara potrebno je održavati čistim, urednim i funkcionalnim. Isto vrijedi i za sve potrebne popravke i adaptacije na zgradi, a sredstva za to izdvajaju se iz zajedničke pričuve. Pričuva predstavlja novčane uplate svih suvlasnika zgrade u svrhu pokrivanja troškova njezina održavanja. Sredstva koja vlasnici stanova te zgrade mjesečno izdvajaju, prikupljaju se i koriste u trenutku kada je potrebna određena sanacija na zgradi. Ona može uključivati redovito održavanje i čišćenje zajedničkih dijelova zgrade ili njezinih uređaja, njihovih popravaka i zamjene uslijed kvara, zatim u svrhu osiguranja zgrade pri nekom osiguravajućem društvu i drugo. Dakle, s naglaskom na zajedničke prostorije zgrade, iz pričuve se mogu izdvojiti sredstva za ličenje, zamjenu krova, servis dizala, popravke, keramičarske radove, čišćenje kanalizacije… Popravci na zgradi mogu biti nužni i hitni, a u oba se slučaja koriste sredstva iz pričuve. Nužni popravci su oni radovi koji uključuju sanaciju pročelja i krova, nosivih zidova i stupova, konstrukcije između katova i temelja, zatim dimnjaka i njegovih vodova, zamjenu instalacija u zajedničkim dijelovima zgrade, izolaciju zidova… Hitni popravci, kao što sama riječ kaže nastali su kao iznenadna potreba za saniranjem štete. U takvim slučajevima može se koristiti sredstva iz pričuve kada su u pitanju kvarovi na dizalu zgrade, plinskim instalacijama, sustavu centralnog grijanja, vodovodnoj i kanalizacijskoj mreži, električnim instalacijama, dimnjaku te za štetu koju su prouzrokovale oborinske vode.

Kućni red i vlastita odgovornost stanara
Bez obzira na prikupljanje sredstava i materijalnu sanaciju, važna je osobna svijest svakog stanara o vlasništvu nekretnine, njezinom pravilnom održavanju i poštivanju Kućnog reda i mira. Svaki je stanar zgrade prvi u nizu odgovornih za njezino uredno i čisto stanje. Treba biti svjestan da narušavanjem kvalitete života drugima, štetimo i vlastitom životnom prostoru. Zato je svaki stanar dužan ispunjavati obaveze koje proizlaze iz njegova vlasništva nad nekretninom. Pravila ponašanja svih suvlasnika zgrade, ali i drugih korisnika njezinih zajedničkih prostorija, propisana su Kućnim redom. Kućni red puno je više od pukih pravila na papiru, a to dobro znaju oni koji godinama žive u zgradama, i što je još važnije, žive s drugim stanarima pod istim krovom. Radi se jednostavno o dobrom odgoju, pristojnom ponašanju i dobrosusjedskim odnosima, a kad je to ispunjeno život s drugima je ugodniji.

Uputstva stanarima:

SUVLASNIK
Suvlasnik stambene zgrade je svaka fizička ili pravna osoba koja je vlasnik posebnog dijela-stana ili drugog prostora u zgradi.

Suvlasnici su dužni po Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima brinuti se za svoj posebni dio vlasništva (najčešće stan, garaža) te sudjelovati i u upravljanju nekretninom-zgradom, odrediti osobu koja će obavljati poslove  zajedničkoga upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.
Vlasnik etažnog posebnog dijela nekretnine ( stana, poslovnog prostora, garaže, parkirnog mjesta) dužan je brinuti se i održavati taj posebni dio i njemu namjenjene uređaje osobito svjetlovodne, plinovodne, vodovodne, toplovodne i sanitarne uređaje i tako ih održavati da drugim suvlasnicima nekretnine ne nastane nikakva šteta. Za svu štetu koju drugi suvlasnici pretrpe zbog neizvršenja obaveze održavanja posebnog dijela odgovoran je vlasnik posebnog dijela čija je to bila dužnost.

PREDSTAVNIK SUVLASNIKA (STANARA)
Zakonodavac obvezuje sve suvlasnike na upravljanje zgradom. Međutim kako suvlasnici ne bi zasebno rješavali svoje probleme predviđeno je da svaka zajednica ima svog predstavnika.
Predstavnik suvlasnika/stanara je izabran natpolovičnom većinom od strane svih suvlasnika. Ovlašten je za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju i trećim osobama.
Predstavanik suvlasnika/stanara i upravitelj dužni su djelovati kao izvršitelji obveza u ime i za račun suvlasnika i to u skladu s odredbama Međuvlasničkog ugovora, Ugovora o upravljanju, Uredbe o održavanju zgrade te Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

ZAJEDNIČKA PRIČUVA
Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni po Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima uplaćivati na račun koji će u tu svrhu otvoriti  prema utvrđenom godišnjem, odnosno višegodišnjem programu. Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati mjesečno.
Zajednička pričuva namijenjena je za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.

UPRAVITELJ
Suvlasnici nekretnine su dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju  u skladu s ugovorom kojega s tim upraviteljem sklapaju.
Upravitelj može biti fizička ili pravna osoba registrirana za obavljanje tih poslova.
Upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom
Upravitelj raspolaže sredstvima zajedničke pričuve.
Upravitelj je dužan osobito:
-brinuti se da se zajednički dijelovi nekretnine održavaju u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje
-obavljati povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sačiniti zapisnik
– utvrditi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik
-obavještavati suvlasnike na prikladan način o obavljenim poslovima

-Upravitelj je dužan položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji.

– Isto tako dužan je izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšavanje u narednoj kalendarskoj godini.

Uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku ( međuvlasnički ugovor).

MEĐUVLASNIČKI UGOVOR
Uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se međuvlasničkim ugovorom.

Međuvlasnički ugovor mora sadržavati osobito:
– veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine
– uvjete i način upravljanja nekretninama
– opseg poslovanja koji će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.
– uvjete i način prikpuljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
– ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, trećim osobama i granice njegovih ovlasti
-uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uređaja i zemljišta koje pripada nekretnini

Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.

UGOVOR O ODRŽAVANJU
Ugovor o održavanju sklapa se između suvlasnika-predstavnika stanara i upravitelja.
Ovim ugovorom reguliraju se ovlaštenja i obaveze upravitelja.

ODRAŽAVANJE ZGRADA
Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici zgrade koriste prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu osobito za pokriće troškova:
– redovito održavanje i poboljšavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
– hitnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
-osiguranje zgrade kod osiguravajućeg društva,
– zamjene postojećih i ugradnje novih zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
– otplata zajma za financiranje troškova održavanja i poboljšavanja zgrade,
-poslovanje upravitelja zgrade.

Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati na poseban račun koji će u tu svrhu otvoriti svi zajedno ili osobe koje suvlasnici ovlaste.

Upravitelj raspolaže sredstvima zajedničke pričuve, pod uvjetima i u granicama utvrđenim ugovorom kojeg upravitelj sklapa sa suvlasnicima.

ZAJEDNIČKI DIJELOVI i UREĐAJI ZGRADE
Ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne urede drukčije, zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade smatraju se:
– nosiva konstrukcija ( temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija, krovna konstrukcija i sl)
– pokrov
– pročelje zgrade uključivo prozori i vrata
– krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade
– dimljaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada.
– požarni prilazi, ljestve i stepeništa
– dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu,
– instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili drugog posebnog dijela zgrade,
– instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključivo reviziona okna,
– vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade odnosno do vodomjera u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
– sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade,
– električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za stanove i posebne dijelove zgrade do brojila za stan ili drugi posebni dio zgrade,
– nužna i panik rasvjeta,
– zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
– telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
– zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti prijam, do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
– instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do stana ili drugog posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade,
– gromobranske instalacije,

REDOVITI POPRAVCI
Sredstva zajedničke pričuve koriste se za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju i to:

– ličenje i bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije i tapetarski radovi,
– ličenje bravarije, radijatora, drugih grijaćih tijela i drugih odgovarajućih elemenata u zgradi,
– premazivanje zidova i stropova vapnom,
– premazivanje dimnjaka,
– zamjena pokrova
– keramičarski i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova,
– zamjena podnih obloga i premazivanje podova,
– popravak pročelja,
– zamjena i popravak stolarije uključujući i elemente zaštite od vanjskih utjecaja (kapci, žaluzine, grilje i sl.),
– popravak pokrova i ravnog krova,
– održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja (zamjena žarulja, prekidača, utičnica, zvonca, svjetiljki, internog govornog uređaja i sl.) kao i održavanje vanjske rasvjete koja pripada zgradi,
– zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi,
– održavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koji pripadaju zgradi (ograde, sprave za igru djece, okviri za čišćenje tepiha, klupe i sl.),
– redoviti servisi na uređajima za grijanje i pripremu tople vode (kotlovnica i toplinska podstanica i dr.),
– redoviti servisi dizala,
– redoviti servisi protupožarne instalacije i protupožarnih aparata u zgradi,
– redoviti servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prepumpnih stanica za otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu,
– redoviti servisi na antenskim uređajima, uređajima za prijam televizijskog programa uključujući i uređaje za kabelsku i satelitsku TV,

– redoviti servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina i dr.
– redoviti servisi ostalih aparata i uređaja u zgradi prema naputku proizvođača,
– čišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala (dimnjačarske usluge),
– dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade i posebnih dijelova zgrade kada se obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja štetočina i gamadi,
– čišćenje kanala za smeće,
– čišćenje odvodnih rešetaka, vodovodnih grla i oluka.

HITNI POPRAVCI
Hitnim popravcima smatra se poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade koji se javljaju nenadano i kojima se sprečavaju posljedice za život i zdravlje ljudi kao i veća oštećenja nekretnine, naročito u slučaju:
– kvarova na plinskim instalacijama,
– kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu,
– puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacione instalacije, radi spriječavanja daljnjih štetnih posljedica,
– kvarova na električnoj instalaciji,
– znatnijih oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala,
– prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica istog prodora, te znatnijeg oštećenja krova,
– narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade,
– kvarova na dizalu,
– otpadanja dijelova pročelja.

Upravitelj može obaviti hitne popravke i na posebnom dijelu zgrade ako iste ne obavi vlasnik tog dijela zgrade, a od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima zgrade.

U tom slučaju utrošena sredstva zajedničke pričuve dužan je nadoknaditi vlasnik tog dijela zgrade.

Kad upravitelj utvrdi potrebu obavljanja hitnih popravaka dužan je iste poduzeti odmah ili u najkraćem roku.

NUŽNI POPRAVCI
Nužnim popravcima smatra se poduzimanje radova kada zbog oštećenja zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine postoji opasnost za život i zdravlje ljudi:
– sanacije krovne konstrukcije, nosivih zidova, stupova, međukatnih konstrukcija, temelja,
– sanacije dimnjaka i dimovodnih kanala,
– sanacije ravnih i kosih krovova,
– sanacije klizišta,
– zamjene instalacija na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (vodovodne, kanalizacijske, električne, plinske, centralnog grijanja i sl.),
– popravka pročelja zgrade,
– izolacije zidova, podova i temelja zgrade.